La mejor alianza para un Administrador de Fincas. (Parte 1)

Si usted, que se ha interesado en entrar a leernos, es un propietario parte de una comunidad de vecinos que ha contratado a un Administrador de Fincas le conviene seguir leyendo.

O si es usted es ese Administrador de Fincas, tenga por seguro que los siguientes párrafos son de su interés.

Este artículo pretende reflexionar acerca de las competencias del Administrador de Fincas en cuanto a la Coordinación de Actividades Empresariales (en el marco de la legislación de la Prevención de Riesgos Laborales) dentro de las fincas que les ha sido confiadas.

Comprendemos que, si bien se dan necesidades de mantenimiento de los bienes inmuebles de forma natural y regular por uso y desgaste, también puntualmente aparecen trabajos de remodelación, instalaciones, pequeñas construcciones e incluso emergencias y de todas pueden surgir riesgos para propios y extraños.

FUNCIONES, FACULTADES Y ACCIONES DE UN ADMINISTRADOR DE FINCAS.

Que el Administrador de Fincas contribuya y cumpla en mejorar el rendimiento, la eficiencia y la seguridad de los trabajos o actividades dentro de las fincas administradas le valora positivamente de cara a una mayor profesionalidad.

Ahora listemos las funciones básicas de su administrador de fincas que tocan las normativas a cumplir en riegos laborales y la coordinación de actividades empresariales (CAE) para que la gestión sea eficiente y eficaz, incluso ahorrar dineros y quebraderos de cabeza a la comunidad.

1. Custodiar la buena administración del edificio, las instalaciones y sus prestaciones. Incluye, por supuesto, comunicar observaciones y prevenciones a los dueños de la finca.
2. Protección de la finca: estableciendo las reparaciones y disposiciones que sean necesarias y comunicándolas debida y oportunamente a la junta directiva y los demás propietarios.
3. Presupuestos Anuales. Organizados con antelación y presentados a la Junta directiva de la comunidad tanto los gastos como las forma y montos de hacerle frente.
4. Elaborar los convenios y acuerdos admitidos en asuntos de obras y efectuar los pagos y recaudos que se estimen pertinentes.
5. Asesoramiento relativo al inmueble físico en asuntos concernientes, por ejemplo: mantenimiento de ascensores, el seguro de responsabilidad civil de la comunidad, empresas de limpieza o jardinería, mantenimiento de piscinas, inmobiliarios, de peritaje, laborales, entre otros, siempre que sea en beneficio de la comunidad.
6. Es Secretario en juntas de vecinos, protección de toda la documentación de la comunidad y dar las comunicaciones a todos los vecinos.

ALGUNOS CASOS COMUNES QUE SUELEN ENFRENTAR LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS.

Las facultades de un administrador son imprescindibles en una comunidad de Propietarios, dado que su objetivo es hacer que se concreten todos los trabajos que se precise, además de asesorar las cuestiones concernientes al inmueble que se esté gestionando.  Ahora bien, Imagínese lo siguiente:

Caso 1:

…… en su escalera se ha contratado personal autónomo para encerar los pisos en la misma mañana del lunes en que acude personal de la empresa de telefonía a revisar por qué en la finca varios propietarios se han quedado sin señal wifi.  Además, a esas horas coincide con el portero encargado de la limpieza del portal con el cartero, el cual le toca distribuir la publicidad y correos en los buzones. 

Precisamente es el horario en que salen para el colegio los chicos del tercer piso.  Sin contar que el local de la planta baja está en reformas profundas por su nuevo arrendatario.

Caso 2: 

… también puede darse que la comunidad le ha encargado la administración y supervisión de remozar y darle mantenimiento a la fachada de la finca.  Para ello primero tiene que tener un proyecto de obras, contratar a la empresa que se encargará de los trabajos básicos de limpieza y revisión del cableado eléctrico comprometido, para recibir al final de la semana a los autónomos encargados de la pintura precisamente en las semanas de agosto.  

Al haber varios inmuebles sin sus ocupantes por vacaciones se ha acordado contratar un personal de seguridad temporal en una ETTs

 Caso 3:

…… o toca impermeabilizar la losa del techo que es área común. Para ello se necesita el uso de andamios y diversos cuerpos mecánicos.  Se acerca el otoño y se diagnostica que las filtraciones pueden afectar las instalaciones eléctricas del ascensor y varios apartamentos.

Antes de Conocer la Normativa Vigente que lo concierne a un Administrador de Fincas.

Ahora que se ha repasado las funciones de su administrador y expuesto los más comunes supuestos de obras en las fincas residenciales o comerciales, exploremos que dice la normativa y hasta donde estará implicado el administrador de fincas en la Coordinación de Actividades Empresariales en las obras de construcción sin proyecto y mantenimiento de su finca

Cabe aclarar que las obras sin proyecto son aquellas que para su tramitación administrativa no requiere proyecto por su naturaleza, por su corta duración o por tratarse de obras de emergencia. Al no disponer de proyecto la obra, el promotor no tiene que realizar estudio de seguridad y salud, por lo que no habrá un plan de seguridad de la obra.

LA BASE Y CONOCIMIENTO LEGAL EN LA COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES.

Para un correcto, eficaz y proactivo cumplimiento de la normativa vigente es necesario que los Administradores de Fincas, en particular, no solo cuenten con conocimientos de administración, las normas técnicas de la edificación y conservación de edificios, sino también la aplicación de la normativa laboral, tributario y social.  Visite el Instituto Nacional de Seguridad y Salud en el trabajo 

• La Ley 31/1995, de 8 de noviembre, Prevención de Riesgos Laborales (Artículo 24) para establecer los “MEDIOS de Coordinación” utilizados en la protección, prevención e información a los trabajadores de más de dos empresas que coinciden en un mismo centro de trabajo a fin de que cooperen.  
• Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los servicios de prevención.
• Real Decreto 486/1997 por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo.
• Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.
• Anexo II del Real Decreto 1627/1997, de Seguridad y Salud en Obras de Construcción
• En el Real Decreto Ley 5/2000, de 4 de agosto, de la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social.  El empresario concurrente tendrá diversos tipos de responsabilidades en materia fiscal, laboral y prevención de riesgos laborales.
• El Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, define en los artículos 12 y 13 las infracciones con respecto a coordinación de actividades empresariales en el caso de accidente/incidente, aumentan cuando hablamos de trabajos especiales.
• El Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, tipifica el tipo de infracciones de orden laboral, prevención de riesgos laborales (y en consecuencia concurrencia empresarial).
• La Ley 54/2003, de 12 de diciembre, de reforma del marco normativo de la prevención de riesgos laborales, añadiendo un apartado al artículo 24 de la Ley 31/1995, por el que indica el desarrollo reglamentario de las previsiones en materia de coordinación de actividades empresariales.
• Así, el Real Decreto 171/2004, de 30 de enero, establece los supuestos en los que es necesario la coordinación de actividades empresariales, así como los MEDIOS de coordinación entre la seguridad y salud de los trabajadores y la correcta aplicación por parte de las empresas para el control y reducción de los índices de siniestralidad laboral
• El artículo 13 del RD 171/2004 determina el coordinador de actividades empresariales como medio de coordinación preferente, siendo considerada la “piedra angular de la CAE”
• El artículo 14 del RD 171/2004 especifica las funciones del coordinador de las actividades preventivas.
• El Real Decreto 171/2004, en su artículo 2 establece tres definiciones de conceptos claves en coordinación empresarial: centro de trabajo, empresario titular y empresario principal.
• El Real Decreto 604/2006, de 19 de mayo En el art. 22 bis, se indica que la presencia de recursos preventivos será necesaria cuando se realicen actividades o procesos peligrosos especiales.
• Real Decreto 337/2010, de 19 de marzo, por el que se modifican el Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Prevención.

OTRAS LEGISLACIONES EN MATERIA DE PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES

DERECHO LABORAL

El art. 42 Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, establece que dentro de las obligaciones de información entre las empresas se incluirán los MEDIOS de coordinación prevista para la coordinación de actividades desde el punto de vista de la prevención de riesgos laborales.

PROTECCIÓN DE DATOS

Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos y Garantía de Derechos Digitales, refuerza los derechos de los ciudadanos y de los trabajadores en el ámbito laboral, legislación de aplicación fundamental en el intercambio de información y documentación.

EMPRESAS DE TRABAJO TEMPORAL Y TRABAJADORES AUTÓNOMOS

Real Decreto 216/1999, de 5 de febrero, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en el trabajo, de los trabajadores en el ámbito de las empresas de trabajo temporal.

Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del trabajo autónomo (Artículos 5, sobre Deberes Profesionales Básicos y 8 en Prevención de Riesgos Laborales).

En otras palabras,

¿ESTÁ SEGURO QUE SU ADMINISTRADOR DE FINCAS O USTED COMO ADMINISTRADOR DE FINCA CALIFICADO CUENTA CON LOS APOYOS, CONOCIMIENTO Y EXPERIENCIA NECESARIAS MEDIANTE UN ACUERDO DE CONSULTORÍA ESPECIALIZADA EN LA COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES?

    …continuará.